I Lørenskog bidrar boligutbygging til både realisering og finansiering av idrettsanlegg!

Bakgrunn

En konstellasjon av fem eiendomsutviklere: AF Eiendom, Weenaas Eftf., Øie, Breidablikk Eiendom og Ragde Eiendom, gikk sammen om å bygge ut et større boligprosjekt ved Rolvsrud Arena i Lørenskog. Prosjektet ligger sentralt i Lørenskog, grensende til idrettsparken på Rolvsrud. Idrettsparken trengte oppgradering; dette åpnet for muligheter for både kommunen og utbyggerne. 

Utbyggerne heier på idretten, derom levnes ingen tvil! Kredit: Rolvsrud Arena

Utbyggingsavtalen

For at utbyggerkonstellasjonen skulle få tillatelse til å bygge boliger på Rolvsrud, inngikk de en utbyggingsavtale med Lørenskog kommune. Utbyggerne og kommunen entes om å oppgradere idrettsparken på Rolvsrud, et prosjekt med styringsramme på hele 108 millioner kroner. Av dette dekker utbygger nærmere halvparten, 51 millioner kroner, som anleggsbidrag. Spillemidlene som tildeles anlegget tilfaller kommunen. 

Styringsrammen på 108 millioner er fra 2019, hvilket innebærer at de siste års lønns- og prisstigninger kommer i tillegg. Overskridelsene skal ifølge avtalen deles 50/50 mellom kommune og utbygger, såfremt ekstrakostnadene ikke skyldes tilleggsbestillinger fra kommunens side. I så tilfelle skal kommunen bekoste tillleggsbestillingene. 

Avtalen er formulert slik at deler av idrettsanlegget også er rekkefølgekrav: Det gis ikke brukstillatelse for byggetrinnene i boligprosjektet før gitte deler av idrettsanlegget er oppført. 

Er du interessert i å se nærmere på utbyggingsavtalen? Den er å finne i "Last ned"-boksen til høyre på denne siden. 

Valdresmodellen

Avtalen er i henhold til den såkalte Valdresmodellen. Denne gjennomføringsmodellen innebærer veldig kort oppsummert at kommunen er byggherre, og kontraktspart overfor utførende entreprenør. Det er imidlertid utbygger som, på vegne av kommunen, gjennomfører prosjektet. Ettersom oppføring av offentlig infrastruktur er fritatt fra merverdiavgift, får kommunen refundert merverdiavgiften på beløpet kommunen betaler til utførende entreprenør for prosjektet. Den avgiftsfrie summen inngår i totalregnskapet for utbyggingen av idrettsanlegget. Ettersom kommunen formelt sett er byggherre, gjennomføres prosjektet i henhold til lov om offentlige anskaffelser. 

– Det fine med det er at både kommunen og idretten, sammen med utbygger, får realisert sine prosjekter på en god måte, forteller Thomas Myhre, prosjektleder i Lørenskog kommune. Videre forteller han at fordelen med Valdresmodellen er at kommunen er inne i bildet, i motsetning til andre modeller for utbyggingsavtaler der kommunen kun skal overta infrastrukturen når prosjektet er ferdig. Dermed har kommunen større mulighet til å påvirke prosjektet i byggefasen. 

Anlegget

Anlegget vil tilby en rekke fasiliteter, for en rekke aktiviteter. Det er tilrettelagt for at det skal være noe for alle, både gamle og unge. I tillegg er det etterstrebet å skape et anlegg som tilrettelegger for at unge og gamle kan ha det hyggelig sammen.

Blant annet vil det være:

• Fotballbane (kunstgress)
• Klubbhus
• Treningsbane for fotball
• Aktivitetspark
• Sandvolleyballbane
• Streetbasket-bane
• Boccia-bane
• Lekeapparater
• Sittegrupper og parkområder

I tillegg vil anlegges turstier være knyttet til andre turstier i området, slik at idrettsanlegget inngår i et større nettverk av parker, grøntområder, turstier og idrettsfasiliteter. 

Boligprosjektet

Boligprosjektet skal resultere i 289 leiligheter. Prosjektet vil ha et samlet bruksareal på 28 900 m², som, utover leilighetene, inkluderer noe næringsarealer og parkering for idrettsanlegget. Boligprosjektet heter Rolvsrud Arena, hvilket speiler boligenes tette tilknytning til idrettsanlegget. Den nye boligbebyggelsen vil ligge på to sider av idrettsanlegget, og de kommende beboerne vil ha tilgang til et bredt utvalg av fasiliteter og aktiviteter på idrettsanlegget; perfekt for alle som liker idrett og fysisk aktivitet. Dette har også utbyggerne brukt aktivt som salgsargument for boligene. 

Her kan aktivitet forbli en naturlig del av hverdagen. Kredit: Rolvsrud Arena

For boligprosjektet har utbygger en totalentreprisekontrakt på drøyt en milliard kroner. Porteføljedirektør i AF Eiendom, Espen Friis Jørgensen, forteller at i tillegg til dette kommer finanskostnader, administrasjon, byggherrekostnader, markedsføring, salg osv., slik at hele prosjektet ville koste rundt halvannen milliard kroner. 

Enhver kostnad i et prosjekt er selvfølgelig en ulempe, men for et prosjekt i milliardklassen er de 51 millionene som medgår til idrettsanlegget en overkommelig belastning. Tatt i betraktning at det skal oppføres 28 900 m² BRA, vil anleggsbidraget på 51 millioner utgjøre omtrent 1 800 kr/m². Dette er relativt normalt i forhold til totalkostnaden til prosjektet, ifølge Jørgensen. Samtidig understreker han at ettersom det er lovfestet at anleggsbidraget skal være både nødvendig, rimelig og tilknyttet utbyggingen, nærmer idrettsanlegget på Rolvsrud seg grensen for hva som er rimelig å kreve som anleggsbidrag. 

Prosjektet er for tiden under bygging. Ønsker du å følge fremdriften? Eller kanskje du lurer på hvordan byggeplassen ser ut, med tanke på nærheten til anlegget? Da kan du ta en titt på byggeplasskameraet til Rolvsrud Arena. 

Krevende byggefase

En utfordring utbyggerne har møtt på i byggeprosessen, er å drive byggeplass så tett på et idrettsanlegg som er i bruk. I ettertid anerkjennes det at dette har ført til enkelte HMS-utfordringer. Det har vært viktig med god koordinering mellom entreprenøren som utfører boligprosjektet og entreprenøren som utfører idrettsanlegget for å opprettholde sikkerheten, særlig for brukerne av idrettsanlegget, og for fagarbeiderne på prosjektet. 

At boligene bygges kloss i idrettsanlegget, mens det er i drift, har budt på utfordringer. Kredit: Rolvsrud Arena

Bærekraft

AF Eiendom styrer prosjektet, og pålegger seg selv en rekke miljøkrav. Jørgensen beretter om at de har satt seg mål om å redusere klimagassutslippene med 50 % innen 2030, og de skal få alle sine prosjekter sertifisert etter miljøklassifiseringen BREEAM Very good. Derfor er de opptatt av materialbruk og energibruk, sistnevnte både i bygge- og driftsfasen. 

Fotballbanene på anlegget er oppvarmet, og oppvarmingen foregår ved bruk av fjernvarme.

Jørgensen forteller også om omstendelige overveielser tilknyttet fyllet i kunstgressbanene. Til slutt ble det lagt kunstgress med gummigranulat. Kunstressbanen ble etablert tidlig i prosjektet, og på tidspunktet valget av fyll måtte tas, opplevde ikke beslutningstakerne at det forelå fullgode alternativer. Videre forteller Jørgensen at den gamle banen på anlegget, som er rundt 20 år gammel, har avgitt en betydelig mengde gummigranulat til omgivelsene. Opprydningen av disse massene har medført betydelige ekstra kostnader i idrettsanleggprosjektet. 

Hva så?

Det som gjør prosjektet interessant, er hvordan kommunen og utbygger samarbeider om oppføringen og rehabilitering av idrettsanlegg. Vi kjenner ikke til at Valdresmodellen har blitt brukt i forbindelse med idrettsanlegg tidligere. Avtalen medfører at utbygger får realisert sitt prosjekt, med idrettsanlegget som salgsargument, mens kommunen får et nytt og bedre anlegg, som kommer innbyggerne til gode.

Kanskje kan dette være til inspirasjon for andre?